Wer energetisch saniert, kann die Kosten steuerlich geltend machen – allerdings nicht immer auf demselben Weg. Bei der Frage energetische Sanierung Steuern kommt es entscheidend darauf an, ob die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet wird: Eigentümer, die selbst einziehen, nutzen eine direkte Steuerermäßigung, Vermieter setzen die Kosten dagegen über die klassische Abschreibung oder als sofort abziehbare Werbungskosten an. Beide Wege führen zu einer spürbaren Entlastung, unterscheiden sich aber in Höhe, Zeitraum und Voraussetzungen erheblich.
Was ist eine energetische Sanierung steuerlich gesehen?
Was ist eine energetische Sanierung im steuerlichen Sinn? Gemeint sind bauliche Maßnahmen, die den Energieverbrauch eines Gebäudes dauerhaft senken – etwa die Dämmung von Dach, Fassade oder Kellerdecke, der Austausch alter Fenster, der Einbau einer neuen Heizungsanlage oder die Erneuerung der Lüftungstechnik. Damit das Finanzamt eine Maßnahme überhaupt anerkennt, muss sie technische Mindeststandards erfüllen, die in der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) festgelegt sind.
Steuerlich zählt nicht jede Renovierung automatisch als energetische Sanierung. Rein optische Erneuerungen ohne energetischen Effekt, etwa ein neuer Bodenbelag ohne Dämmwirkung, fallen nicht darunter. Entscheidend ist der Nachweis, dass die Maßnahme tatsächlich zur Energieeinsparung beiträgt und von einem Fachunternehmen fachgerecht ausgeführt wurde.
Steuerermäßigung nach §35c EStG für selbstgenutzte Immobilien
Wer sein Eigenheim selbst bewohnt, kann die Kosten der energetischen Sanierung nicht abschreiben, sondern über eine direkte Steuerermäßigung nach §35c Einkommensteuergesetz geltend machen. Voraussetzung ist, dass das Gebäude bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre ist. Der Staat übernimmt dabei über drei Jahre insgesamt 20 Prozent der Kosten, gedeckelt auf maximal 40.000 Euro pro Objekt:
- Im ersten und zweiten Jahr jeweils 7 Prozent der Kosten, maximal 14.000 Euro pro Jahr
- Im dritten Jahr 6 Prozent der Kosten, maximal 12.000 Euro
Der Betrag wird direkt von der Steuerschuld abgezogen, nicht nur vom zu versteuernden Einkommen – das macht diesen Weg besonders wirksam. Voraussetzung ist eine Bescheinigung des ausführenden Fachbetriebs oder eines Energieeffizienz-Experten, die der Steuererklärung beigefügt werden muss. Ohne diesen Nachweis erkennt das Finanzamt die Kosten nicht an.
Abschreibung bei vermieteten Immobilien
Anders sieht es aus, wenn die Immobilie vermietet wird. Hier greift §35c EStG nicht, stattdessen werden die Kosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt. Entscheidend ist die steuerliche Einordnung der Maßnahme:
- Erhaltungsaufwand: Reparatur- und Modernisierungskosten, die den Gebäudezustand lediglich erhalten, können im Jahr der Zahlung sofort als Werbungskosten abgezogen werden – oder auf Antrag nach §82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden, wenn das steuerlich günstiger ist.
- Herstellungskosten: Führt die Sanierung zu einer wesentlichen Verbesserung des Standards oder übersteigen die Kosten innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes (anschaffungsnahe Herstellungskosten), müssen sie über die reguläre Gebäude-Abschreibung (AfA) verteilt werden – üblicherweise über 33 bis 50 Jahre, je nach Baujahr und Nutzungsart.
Diese Unterscheidung entscheidet über viele Tausend Euro Liquiditätsvorteil und sollte vor Beginn größerer Arbeiten mit einem Steuerberater geklärt werden.
Förderung und Steuerermäßigung: Nur eine Option pro Maßnahme
Ein zentraler Punkt, der häufig übersehen wird: Fördermittel und Steuerermäßigung schließen sich gegenseitig aus. Wer für dieselbe Maßnahme bereits einen Zuschuss oder ein zinsverbilligtes Darlehen der KfW oder Förderung vom BAFA erhalten hat, kann die Kosten nicht zusätzlich über §35c EStG absetzen. Eigentümer müssen sich also vor Beginn der Arbeiten entscheiden, welcher Förderweg für ihr Vorhaben günstiger ist.
Als Faustregel gilt: Bei kleineren Einzelmaßnahmen ist die steuerliche Förderung oft attraktiver, weil sie unkompliziert über die Steuererklärung läuft und keinen vorherigen Förderantrag voraussetzt. Bei umfangreichen Sanierungen, etwa einer kompletten Heizungserneuerung mit hohem Investitionsvolumen, lohnt sich häufig ein Vergleich beider Varianten, da direkte Zuschüsse bei hohen Kosten in der Summe mehr bringen können als der gedeckelte Steuerabzug.
Vermieter, die ohnehin über die Abschreibung gehen, profitieren zusätzlich von Förderprogrammen, da sich Zuschüsse und AfA anders als bei Selbstnutzern kombinieren lassen – hier lohnt sich eine frühzeitige Abstimmung mit Steuerberater und Energieberatung.
Welche Nachweise und Fristen sind zu beachten?
Für beide Wege gilt: Ohne saubere Dokumentation gibt es kein Geld vom Finanzamt. Notwendig sind in der Regel:
- Rechnungen mit gesondertem Ausweis der Lohn- und Materialkosten, unbar bezahlt
- Die Fachunternehmerbescheinigung nach amtlichem Muster
- Bei Beteiligung eines Energieeffizienz-Experten dessen Bescheinigung und technische Nachweise
Die Steuerermäßigung nach §35c EStG wird über die Steuererklärung des jeweiligen Zahlungsjahres beantragt, wobei die Aufteilung auf drei Jahre automatisch erfolgt. Bei vermieteten Objekten ist der Zeitpunkt der Rechnungsstellung beziehungsweise Zahlung für die zeitliche Zuordnung der Werbungskosten oder der AfA maßgeblich. Wer unsicher ist, ob eine Maßnahme als Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten gilt, sollte dies vor Vertragsabschluss klären, da eine spätere Umqualifizierung durch das Finanzamt zu Steuernachzahlungen führen kann.
Fazit
Die energetische Sanierung Steuer betrifft zwei unterschiedliche Mechanismen: Selbstnutzer erhalten über §35c EStG eine direkte, auf drei Jahre verteilte Steuerermäßigung von bis zu 40.000 Euro, während Vermieter die Kosten je nach Umfang der Maßnahme sofort als Werbungskosten oder über die reguläre Gebäude-Abschreibung geltend machen. Wer Förderung und Steuervorteil kombinieren möchte, muss sich für einen Weg entscheiden, da beide sich gegenseitig ausschließen. Eine frühzeitige steuerliche Beratung vor Beginn der Arbeiten verhindert, dass Nachweise fehlen oder die falsche Kategorie gewählt wird – und sichert am Ende die maximal mögliche Entlastung.
