Wer sein Haus energetisch modernisiert, kann die Kosten dafür über die Einkommensteuer geltend machen: Der Staat erstattet über drei Jahre verteilt bis zu 20 Prozent der Ausgaben, maximal 40.000 Euro pro Objekt. Damit ist die energetische Sanierung Steuer ein eigenständiger Förderweg neben Zuschüssen und zinsgünstigen Krediten – geregelt in §35c des Einkommensteuergesetzes (EStG). Kurz gesagt ist eine energetische Sanierung jede bauliche Maßnahme, die den Energiebedarf eines Gebäudes spürbar senkt, etwa durch bessere Dämmung, neue Fenster oder eine moderne Heizung.
Wie funktioniert der steuerliche Bonus nach §35c EStG?
Der Steuerbonus wirkt als direkter Abzug von der Steuerschuld, nicht nur vom zu versteuernden Einkommen – das macht ihn finanziell besonders wirksam. Von den förderfähigen Kosten werden im ersten und zweiten Jahr nach Abschluss der Maßnahme jeweils 7 Prozent, im dritten Jahr 6 Prozent direkt von der Steuerlast abgezogen.
Insgesamt ergibt das 20 Prozent der Kosten, gedeckelt bei 40.000 Euro Steuerersparnis je Immobilie. Bemessungsgrundlage sind maximal 200.000 Euro Ausgaben pro Objekt. Voraussetzung ist, dass tatsächlich Einkommensteuer gezahlt wird – wer keine Steuer schuldet, etwa weil die Rente unter dem Grundfreibetrag liegt, kann den Bonus nicht nutzen. Anders als bei vielen Zuschussprogrammen entfällt zudem ein separates Antragsverfahren vor Baubeginn; die Maßnahme wird einfach in der Steuererklärung angesetzt.
Welche Maßnahmen werden steuerlich gefördert?
Das Gesetz listet konkrete Einzelmaßnahmen auf, die als energetische Sanierung anerkannt sind. Dazu zählen unter anderem:
- Wärmedämmung von Dach, Außenwänden, Kellerdecke oder obersten Geschossdecken
- Erneuerung von Fenstern, Außentüren oder Rollläden
- Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage
- Erneuerung der Heizungsanlage, etwa Umstieg auf Wärmepumpe oder Biomasseheizung
- Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
- Optimierung bestehender Heizungsanlagen, wenn diese älter als zwei Jahre sind
Auch die Kosten für einen Energieberater lassen sich gesondert absetzen: Hier übernimmt der Staat 50 Prozent der Ausgaben, unabhängig davon, ob anschließend eine Maßnahme umgesetzt wird. Wichtig ist, dass die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden – reine Schönheitsreparaturen oder der Austausch funktionstüchtiger, aber älterer Bauteile ohne energetischen Effekt zählen nicht dazu.
Wer kann die Steuervergünstigung nutzen?
Der Bonus richtet sich ausschließlich an Eigentümer, die ihr Gebäude selbst zu Wohnzwecken nutzen. Vermietete Immobilien sind ausgeschlossen, da hier stattdessen die Abschreibung als Werbungskosten greift. Das Gebäude muss bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre sein – gerechnet ab dem Tag der Bauabnahme.
Eine weitere zentrale Bedingung: Die Arbeiten müssen von einem eingetragenen Fachunternehmen ausgeführt werden. Wer die Maßnahme selbst durchführt, kann für die eigene Arbeitsleistung keinen Steuerbonus beanspruchen – abzugsfähig sind dann lediglich die nachweisbaren Materialkosten, sofern ein Fachbetrieb die fachgerechte Ausführung anschließend bestätigt. Das gilt auch für kombinierte Projekte, bei denen Eigenleistung und Handwerkerarbeit ineinandergreifen: Eine saubere Trennung der Rechnungen ist hier unverzichtbar, um spätere Rückfragen des Finanzamts zu vermeiden.
Wie wird der Steuerbonus beantragt?
Der Antrag erfolgt formlos über die Einkommensteuererklärung, konkret über die Anlage „Energetische Maßnahmen“. Zwei Nachweise sind dafür zwingend erforderlich:
- Eine Rechnung des ausführenden Fachunternehmens in deutscher Sprache, die die förderfähigen Leistungen einzeln ausweist
- Eine Bescheinigung nach amtlich vorgeschriebenem Muster, die bestätigt, dass die technischen Mindestanforderungen erfüllt wurden
Die Zahlung muss per Überweisung erfolgen – Barzahlungen erkennt das Finanzamt nicht an. Die Bescheinigung stellt entweder das ausführende Unternehmen selbst aus oder ein zugelassener Energieberater. Beide Dokumente sollten Eigentümer gut aufbewahren, da das Finanzamt sie nachträglich anfordern kann, auch wenn sie der Steuererklärung nicht sofort beigelegt werden müssen. Der Steuerbonus wird über drei Veranlagungszeiträume verteilt automatisch berücksichtigt, ein erneuter Antrag in den Folgejahren ist nicht nötig.
Steuerbonus oder Förderung – was lohnt sich mehr?
Wer für dieselbe Maßnahme bereits einen Zuschuss oder ein zinsverbilligtes Darlehen aus einem staatlichen Förderprogramm erhalten hat, kann für genau diese Kosten keinen zusätzlichen Steuerbonus geltend machen. Die Kombination beider Wege ist also je Maßnahme ausgeschlossen – wohl aber lässt sich innerhalb eines größeren Sanierungsprojekts pro Einzelmaßnahme frei entscheiden, welcher Weg genutzt wird.
Ob sich der Steuerweg lohnt, hängt vom individuellen Steuersatz und von der Höhe der Investition ab. Bei kleineren Maßnahmen mit geringem Fördersatz kann der Steuerbonus attraktiver sein, weil er unkompliziert und ohne Vorabantrag funktioniert. Bei größeren Vorhaben, etwa einem kompletten Heizungstausch mit hohen Investitionskosten, bringt eine klassische Förderung mit prozentualem Zuschuss oft mehr, weil sie nicht an eine bestehende Steuerschuld gebunden ist. Ein Vergleich beider Optionen vor Baubeginn – am besten mit einem Steuerberater oder Energieberater – zahlt sich in der Regel aus.
Fazit
Die steuerliche Förderung nach §35c EStG ist ein einfacher, planbarer Weg, um die Kosten einer Sanierung spürbar zu senken, sofern das Gebäude selbst bewohnt wird und älter als zehn Jahre ist. Entscheidend für den Erfolg sind ein zertifiziertes Fachunternehmen, die richtige Rechnungsstellung per Überweisung und eine vollständige Bescheinigung. Wer vorab prüft, ob Zuschuss oder Steuerbonus für die jeweilige Maßnahme günstiger ausfällt, holt aus der Sanierung den größtmöglichen finanziellen Vorteil heraus.
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