ING-DiBa Baufinanzierung: Voraussetzungen und Kosten

Wer eine Baufinanzierung bei der ING plant, muss vor allem drei Dinge mitbringen: eine saubere Bonität, ausreichend Eigenkapital für den Beleihungsauslauf und vollständige Einkommensnachweise. Die Kosten setzen sich neben dem Zins aus Bereitstellungszinsen, Notar- und Grundbuchgebühren sowie den Bedingungen für Sondertilgungen zusammen. Dieser Artikel geht genau diesen beiden Fragen nach: Wer bekommt eine Zusage, und was zahlt man am Ende wirklich?

Welche Voraussetzungen prüft die ING vor der Zusage?

Bevor die ING eine Baufinanzierung ING-DiBa zusagt, läuft eine klassische Bonitätsprüfung: Schufa-Auskunft, Haushaltsrechnung und Beschäftigungsverhältnis. Angestellte weisen ihr Einkommen über die letzten Gehaltsabrechnungen nach, Beamte über die Besoldungsmitteilung, Selbstständige und Freiberufler über die Steuerbescheide und Einnahmen-Überschuss-Rechnungen der letzten zwei bis drei Jahre.

Entscheidend ist außerdem der Beleihungsauslauf – das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Beleihungswert der Immobilie. Für die günstigsten Konditionen verlangt die ING in der Regel einen Auslauf von maximal 60 bis 80 Prozent des Objektwerts. Wer mehr als 80 Prozent finanzieren möchte, zahlt einen Risikoaufschlag auf den Zins, und oberhalb von etwa 95 Prozent wird es schwierig, überhaupt eine Zusage zu bekommen.

Weitere Punkte, die in die Prüfung einfließen:

• Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis wird deutlich positiver bewertet als eine befristete Anstellung oder die Probezeit.
• Bestehende Kredite, Leasingverträge und Kreditkartenlimits mindern die verfügbare Haushaltsrechnung.
• Das Alter spielt eine Rolle, weil die Bank erwartet, dass das Darlehen spätestens zum Renteneintritt weitgehend abgezahlt ist.
• Bei Zweitobjekten oder Kapitalanlagen verlangt die Bank oft einen höheren Eigenkapitalanteil als bei der selbstgenutzten Immobilie.

Wichtig für die Praxis: Die ING finanziert nur bereits fertig geplante, bewertbare Objekte. Grundstückskauf und Bauvorhaben ohne konkrete Baubeschreibung oder Kostenaufstellung lassen sich nicht seriös prüfen und verzögern die Zusage.

Wie viel Eigenkapital braucht die Baufinanzierung bei ING DiBa wirklich?

Als Faustregel gilt: Mindestens die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und gegebenenfalls Maklercourtage – sollten aus Eigenkapital bezahlt werden. Je nach Bundesland liegen diese Nebenkosten zwischen rund 10 und 15 Prozent des Kaufpreises. Wer diese Summe nicht aus eigenen Mitteln stellen kann, finanziert faktisch die Nebenkosten mit, was den Beleihungsauslauf und damit den Zins nach oben treibt.

Für wirklich attraktive Zinssätze sollte der Anteil des Eigenkapitals am Gesamtaufwand deutlich höher liegen, üblich sind 20 bis 30 Prozent. Ein Beispiel zur Einordnung:

Vollfinanzierungen, bei denen selbst die Nebenkosten mitfinanziert werden, sind bei der ING möglich, aber die Konditionen sind spürbar schlechter, und ohne ausgezeichnete Bonität wird die Zusage schwierig. Wer wenig Eigenkapital hat, sollte deshalb in einem Baufinanzierung-Vergleich gezielt Anbieter suchen, die für diese Konstellation günstigere Aufschläge kalkulieren, statt sich allein auf ein Angebot zu verlassen.

Was kostet eine Baufinanzierung ING konkret – über den Zins hinaus?

Der Sollzins ist nur ein Teil der Rechnung. Wer die tatsächlichen Kosten einer ING-DiBa Baufinanzierung überblicken will, muss folgende Posten einkalkulieren:

• Bereitstellungszinsen: Für ungenutzte Darlehensteile – etwa während der Bauphase – verlangt die ING nach einer bereitstellungszinsfreien Zeit von üblicherweise rund zwölf Monaten einen Aufschlag von etwa 0,15 Prozent pro Monat auf den nicht abgerufenen Betrag. Bei längeren Bauzeiten summiert sich das schnell zu mehreren Tausend Euro.
• Sondertilgung: Die ING erlaubt in der Regel eine kostenfreie Sondertilgung von bis zu 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Wer regelmäßig mehr zurückzahlen möchte, sollte diese Klausel vor Vertragsschluss verhandeln oder ein Volltilgerdarlehen mit höherer Anfangstilgung wählen.
• Kontoführung: Als Direktbank verzichtet die ING auf klassische Kontoführungsgebühren für das Darlehenskonto, was den laufenden Verwaltungsaufwand gegenüber manchen Filialbanken senkt.
• Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer: Diese Posten fallen unabhängig vom Kreditgeber an, gehören aber zwingend in die Gesamtkostenrechnung, weil sie oft übersehen werden.
• Wertermittlung/Gutachten: Bei komplexeren Objekten kann eine kostenpflichtige Objektbewertung nötig werden, deren Höhe von der Immobilie abhängt.

Ein realistischer Vergleich der Gesamtkosten gelingt nur, wenn effektiver Jahreszins, Zinsbindungsdauer und die genannten Nebenkosten gemeinsam betrachtet werden – nicht der Sollzins allein. Zwei Angebote mit identischem Nominalzins können sich in der Gesamtbelastung deutlich unterscheiden, wenn sich Bereitstellungszinsen oder Sondertilgungsregeln unterscheiden.

Wie schlägt sich die ING im Baufinanzierungsvergleich?

Im direkten Vergleich mit anderen Wegen zur Immobilienfinanzierung zeigt die ING klare Stärken und ebenso klare Grenzen.

• Gegenüber der Filialbank: Die ING punktet meist mit niedrigeren Zinsen und schlankeren Prozessen, weil Beratung online oder telefonisch stattfindet. Wer aber eine komplexe Finanzierung mit mehreren Fördertöpfen, Bausparverträgen und individueller Objektbewertung vor Ort braucht, ist bei einer Filialbank mit persönlichem Berater oft besser aufgehoben.
• Gegenüber Bausparkassen: Ein Bausparvertrag bietet Zinssicherheit über sehr lange Zeiträume und passt zu Sparern, die schrittweise Eigenkapital aufbauen. Die ING eignet sich dagegen für Käufer, die bereits ausreichend Eigenkapital haben und eine sofort abschließbare Finanzierung zu marktnahen Konditionen suchen.
• Gegenüber unabhängigen Vermittlern: Ein Kreditvermittler oder ein breiter Baufinanzierung-Vergleich über mehrere Banken hinweg lohnt sich besonders bei schwierigeren Fällen – geringes Eigenkapital, unsichere Bonität, Sonderfinanzierungen mit KfW-Kombination. Die ING selbst tritt hier als ein Angebot unter vielen auf, nicht als Vermittler, der verschiedene Banken gegeneinander ausspielt.

Für wen passt die Baufinanzierung ING DiBa also am besten? Sie eignet sich gut für Angestellte und Beamte mit stabilem Einkommen, einem Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent und einem bereits konkreten, bewertbaren Kaufobjekt. Weniger gut passt sie für Selbstständige mit schwankenden Einkünften, für Käufer mit sehr geringem Eigenkapital oder für Bauvorhaben, bei denen noch viele Details offen sind – hier lohnt sich der Blick auf spezialisierte Anbieter oder einen unabhängigen Vergleich, bevor man sich auf ein einzelnes Angebot festlegt.

Ein weiterer Punkt, der in Vergleichen oft zu kurz kommt: die Flexibilität während der Laufzeit. Wer plant, das Darlehen vorzeitig umzuschulden, Sondertilgungen über die vereinbarte Grenze hinaus zu leisten oder die Zinsbindung anzupassen, sollte diese Klauseln bei jedem Angebot – auch bei der ING – genau gegenlesen, statt sich allein auf den Effektivzins zu verlassen.

Fazit

Eine Zusage für die Baufinanzierung ING-DiBa hängt maßgeblich von solider Bonität, einem Beleihungsauslauf im grünen Bereich und ausreichendem Eigenkapital für Nebenkosten ab. Die reinen Zinskosten sind nur ein Baustein der Gesamtrechnung: Bereitstellungszinsen, Sondertilgungsregeln und Nebenkosten entscheiden ebenso stark über die tatsächliche Belastung. Wer diese Kriterien kennt und im Vergleich zu anderen Finanzierungswegen einordnet, trifft die Entscheidung auf einer belastbaren Grundlage statt allein anhand des werblichen Zinssatzes.